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BRUXELLES
Pour l’ensemble du pays, le calcul de l’indexation d’un loyer d’un logement affecté à la résidence principale du locataire doit s’effectuer à l’aide d’une formule prévue par la loi.
L’indexation, à ne pas confondre avec la révision du montant du loyer, se fait toujours sur base des fluctuations de l’indice des prix à la consommation.
En d’autres termes, le montant du loyer (sans les frais et les charges) est revu périodiquement pour l’adapter à l’augmentation continuelle du coût de la vie.
Le calcul
Afin de connaître le montant du loyer indexé, il faut utiliser la formule légale suivante : le loyer de base (loyer de départ) doit être multiplié par le nouvel indice, et le résultat doit être divisé par l’indice de base (indice de départ).
Attention, les indices santé doivent obligatoirement être employés pour tous les baux locatifs (donc pas seulement pour le bail de résidence principale).
En d’autres mots, ce loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de cette formule.
Ainsi, une clause du contrat de bail prévoyant une indexation supérieure à cette formule sera non pas annulée mais bien réduite à ce que la loi autorise.
Par contre, une clause qui aboutirait à une indexation moindre n’est pas exclue par la loi.
Ne pouvant avoir lieu que conformément à ce calcul, l’indexation ne peut entraîner une augmentation du loyer supérieure à celle qui résulterait donc de la multiplication du loyer de base par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ.
Loyer de base
Pour rappel, et c’est le principe général, lors de la conclusion du bail initial ou d’un nouveau bail, propriétaire et locataire sont libres de fixer le montant, les termes et modalités du loyer.
Ils sont, en effet, libres de le déterminer puisque la fixation du loyer d’un bail de résidence principale ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière.
En effet, et c’est l’ouvrage Propriétaires, locataires – vos droits et devoirs, publié par le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires qui l’explique, les parties à un contrat sont libres d’en arrêter le contenu et sont tenues d’exécuter leurs engagements pour peu que le contrat soit conforme à certains principes tels que la liberté du consentement ou le respect de l’ordre public et des bonnes mœurs.
Attention, si le bail est entré en vigueur à partir du 1er janvier 1984, le loyer de base est celui :
- qui a été convenu (convention) lors de la conclusion du bail ou
- qui a été déterminé par décision de justice (jugement).
À noter encore que pour l’indexation, le loyer de base ne peut jamais renfermer les charges et frais dus par le locataire.
Il s’agit du prix convenu par le propriétaire et le locataire, à l’exclusion donc des frais mis à charge de locataire, lesquels doivent correspondre à des dépenses réelles.
Le loyer de base peut donc être le loyer qui a été décidé au début du bail, celui convenu en cours de location ou résultant d’un jugement.
Exemple : un bail a été conclu en janvier 2008 et est entré en vigueur le 1er février 2008 au loyer de 500 €.
Jusqu’à la fin du bail :
- le loyer de base sera de 500 €;
- l’indice de base sera celui de décembre 2007.
- Et chaque année (dans cet exemple-ci), le nouvel indice sera celui du mois de janvier.
Attention, si le loyer a été révisé à l’expiration d’un triennat,
- soit par un accord intervenu entre les parties,
- soit par décision de justice,
le loyer de base à prendre en considération est le nouveau loyer ainsi révisé.
Et la date de conclusion à prendre en considération pour le choix de la formule applicable et de l’indice de base est celle de cette révision.
Les indices peuvent être obtenus auprès du Service Public Fédéral Économie ( ou 02/277.56.40) et être consultés sur son site (partie Informations économiques).
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Dernière mise à jour : 30/12/2007